Economie & Business

Pourquoi constituer une SCI ?

Par Tatiana S., le 20 mars 2020, mis à jour le 23 octobre 2020
rentabilite sci

Sommaire:

Découvrez 6 raisons de constituer une SCI

1) Organiser la transmission à ses enfants ou hériter et conserver la capacité de gérer ses logements ou de les vendre

Anticiper le transfert de propriété en vue de réduire les droits hérités tout en continuant à garder le contrôle des biens afin de les gérer à leur guise.
En ce qui concerne la loi sur l’indivision, les statuts de la SCI permettent de confier des pouvoirs élargis au président. Les parents, également appelés co-gestionnaires, peuvent assumer diverses responsabilités, telles que commencer un emploi, conserver des terres, les louer, continuer à percevoir des loyers, voire les vendre.
En fait, le SCI facilite le transfert de l’eau. La division de la maison en parts permet de céder des parts d’une valeur maximale de 100 000 euros en franchise d’impôt (déduction sur les dons). Ainsi, comme les actions de la SCI ont toutes la même valeur, leur appréciation future soutient les deux actionnaires.

En fait, les titres donnent droit à des paiements moins élevés que si les marchandises étaient livrées directement. Émietté en obligations, l’immeuble appartenant à la SCI perd sa valeur marchande en raison de cette liquidité réduite.

La valeur des actions est alors diminuée par les obligations de la société (prêt bancaire, etc.).

Enfin, en termes d’impôt sur le revenu, la valeur des actions augmente grâce à une réduction de 10 à 15 % afin de tenir compte d’un degré d’évaluation réduit par rapport aux terrains détenus directement, et est susceptible d’être vendue plus facilement.

2) Organiser l’usage commun d’un bien, la SCI étant plus souple qu’une convention d’indivision apporte bien d’avantage de stabilité

Préservation de la propriété familiale pendant une transition (domicile personnel…) Le PCD aide à se libérer de la possession partagée, une circonstance dans laquelle les descendants, pour la plupart accidentels, se retrouvent. Le piège provient de l’article 815 du Code civil, qui prévoit que tout membre commun peut souhaiter laisser une indivision pendant la nuit. Par conséquent, lorsque vous rachetez la part de l’individu qui veut se retirer, la seule option est de vendre le terrain.
L’ampleur du processus s’applique à cette incertitude. Tout acte autre que la gestion existante de la propriété – vente, location, travail – requiert l’unanimité des copropriétaires. Les blocages sont fréquents et ne peuvent être levés que par un magistrat. Quelles que soient les règles, il y a toujours un joug d’unanimité.

En revanche, la direction de la SCI se mettra d’accord sur tout ce qui concerne l’entretien de la maison, les services, la location. Si les associés peuvent quitter la SCI, ils ne peuvent céder leurs intérêts qu’avec l’autorisation des autres (art. 1861 du code civil) dans le respect des procédures prévues par les statuts (délai pour l’obtention d’un crédit, etc.).

3) Conservation par votre concubin de la résidence principale en cas de votre décès

Empêchez la victime d’être expulsée de la maison principale lorsque l’autre partie meurt.
Les transactions foncières des couples qui cohabitent donnent à chacun un logement proportionnel à son engagement. Cette approche a de gros inconvénients. En cas de décès de l’un des partenaires, les copropriétaires seraient les héritiers du partenaire décédé. Et ils pourraient l’obliger à vendre. Ainsi, en cas de cohabitation, les terres léguées sont évaluées à 60%.

Le droit de la SCI impose la redistribution du bien à son conjoint vivant, tout en empêchant les 60 % de droits de succession appliqués aux personnes physiques étrangères par le démembrement croisé des parts. Chacun d’eux a l’usufruit de l’autre.

Au décès d’un concubin, le bénéficiaire reprend le contrôle total des actions dont il était l’actionnaire initial, sans qu’aucun droit de succession ne soit dû. Dans l’autre partie, il conserve l’usufruit. Il a donc le droit d’utiliser toute la maison pour le reste de sa vie. Même la simple possession des actions du défunt lui échappe.
Lorsque la pure propriété des biens du défunt est transmise à ses descendants, cela ne leur donne pas le droit de contraindre à la vente de la maison ou de permettre au survivant de partir.

Pourquoi constituer une SCI ? 1

4) Acheter à plusieurs et pouvoir échapper à la lourdeur du fonctionnement d’une copropriété

L’achat et l’exploitation d’une maison pour d’autres personnes dans le cadre du SCI empêche le partage de la propriété, qu’il s’agisse d’une coupe pour rester dans la propriété ou d’une location.

Lorsque l’immeuble acquis est composé de plusieurs lots, une société de cession (SCI à statut spécial) peut exiger que chaque partie ait l’usage exclusif d’un de ces biens, ce qui équivaut à un nombre d’actions numérotées. Ce sont les associés qui rédigent une déclaration de division concise détaillant les différentes parties de la maison, en séparant celles qui sont partagées de celles qui sont privées.

L’associé peut apporter des modifications à son logement, ce qui ne ferait qu’augmenter le prix de ses propres parts, selon les règles d’évaluation de la SCI ordinaire.

Dans le cadre d’une copropriété type, chacun vendra son logement à qui il veut, tandis que les propriétaires de la société vendeuse ont le droit de surveiller toute nouvelle arrivée dans la société. Un avantage évident pour ceux qui restent, mais une contrainte pour les débuts.

5) Protéger ses biens de ses créanciers, et bénéficier d’un avantage fiscal pour ses locaux professionnels

Le fait de posséder les locaux commerciaux d’une entreprise dans une société immobilière permet à un propriétaire de transférer une partie de son patrimoine professionnel vers ses propriétés privées.

Concrètement, la partie opérationnelle est exploitée par l’organisme de service (SARL, SAS, SCP, etc.), tandis que les bâtiments prévus pour la pratique de l’opération sont exploités par la SCI. Si les biens immobiliers sont situés dans une autre société, les créanciers de l’entreprise qualifiée ne seraient pas en droit de réclamer la confiscation de ces actifs en cas de difficultés financières. C’est un moyen de préserver l’identité familiale des menaces professionnelles.

6) Bénéficiez d’un outils de gestion fiscale des placements immobiliers

L’imposition des revenus réels est également un élément dissuasif pour l’épargne (CSG, impôt sur le revenu).

La SCI offre une alternative à l’IS qui a l’avantage de ne faire payer que 15 % des bénéfices (jusqu’à 38 120 €, 33 %) sur le terrain, ce qui permet de supprimer à la fois les dépenses et les amortissements.

L’intérêt d’opter pour l’IS apparaît clairement lorsque les baux sont absorbés dans le remboursement de la dette et que l’impôt doit être prélevé sur les sommes qui ne sont pas perçues.

Le seul inconvénient de cette méthode est la déduction des plus-values qui ne bénéficient pas de la réduction. Ensuite, pour effectuer un calcul, nous poserons deux questions fondamentales : y aura-t-il une valeur ajoutée substantielle ?
  Le privilège à acquérir après 22 ans (30 ans pour la CSG) est-il suffisant pour détenir le bien ?
Si l’une des deux réponses est négative, il est plus facile de réduire la taxe, même si cela implique de dépenser un peu le jour du déménagement. A quoi sert d’avancer de l’impôt ?